et gratis lynkursus i de værktøjer, der er i erhvervsleje-
loven og i lejekontrakten til at rette op på en skæv husleje
og lejens størrelse.
Skal man ud og leje nu, vil udbudsle-
jen i mange tilfælde kunne trykkes
nedad. Den såkaldte "tomgangspro-
cent" er fordoblet i løbet af de sene-
ste 2-3 år. Procenten er et mål for
hvor mange ledige kvadratmeter, der
er i forhold til det totale antal. Lokalt
kan der være store udsving.
"Selv om tomgangsprocenten for
kontorlokaler på landsplan i dag er
på 6-7 %, er det ikke i sig selv alarme-
rende højt. I en international sam-
menligning er det faktisk relativt
lavt. Der er forventninger om en fort-
sat øget arbejdsløshed, og i kombina-
tion med færdiggørelsen af de senere
års mange byggeprojekter vil der dog
givet blive flere ledige kvadratme-
ter," påpeger Ole Hammershøj.
"gentleman agreements"
Da erhvervslejeloven blev ændret for
en halv snes år siden, skabte den
større forhandlingsfrihed mellem
parterne. Det vil sige, at mange for-
hold i loven ved aftale mellem par-
terne kan fraviges:
"Mit udgangspunkt er, at lejer og ud-
lejer skal betragte hinanden som
samarbejdspartnere og ikke som
modparter. Man bør aldrig på for-
hånd undlade at gå til henholdsvis
sin udlejer eller lejer omkring vilkå-
rene i lejekontrakten. Langt de fleste
vil tage en sådan dialog op, hvis man
lægger op til, at den anden part også
får noget ud af det. Der er et hav af si-
tuationer, hvor parterne ved aftale
kan opnå enighed om nye vilkår som
følge af ændrede forudsætninger hos
en af parterne - og Gud ske lov for
det," pointerer Ole Hammershøj.
Men aftalerne skal helst skrives ned,
for på erhvervslejemarkedet er man
ikke bundet af hverken egne eller an-
dres "gentleman agreements":
I nogle lejekontrakter kan man godt
finde punkter, der som følge af ufravi-
gelige bestemmelser i lovgivningen
ikke er lovligt gældende, men som par-
terne alligevel efterlever. Men overta-
ger en anden lejemålet og den samme
lejekontrakt, kan den nye lejer efter-
følgende blæse på den del af aftalen.
Det er de aftalte reguleringsmekanis-
ver anledning til nye forhandlinger:
"Som følge af situationen kan der også
være grund til af nød at få sat huslejen
ned - eller blot at udnytte markedssi-
tuationen. Udlejer er sjældent interes-
seret i, at lejeren flytter. Især ikke nu,
hvor en ny lejer ofte kun kan tiltrækkes
med en lavere husleje end hidtil," siger
Ole Hammershøj.
Lejeren er imidlertid som regel på
herrens mark, fordi han eller hun
ikke kender markedets lejeniveau.
Derfor anbefaler Ole Hammershøj
ikke overraskende, at lejerne allierer
sig med en uafhængig rådgiver:
"En lejer har jo ikke ret til at vide,
hvad konkurrenterne og kollegerne
betaler i husleje og på hvilke vilkår.
Vi har gennem vores virksomhed
kendskab til talrige lejekontrakter og
kan derfor bedre vurdere niveauet i
forhold til både branche, beliggen-
hed og øvrige lejevilkår."
Det er som følge af lovgivningens ud-
formning vanskeligt for en professio-
nel udlejer at sige et erhvervslejemål
op, hvis ellers lejeren har overholdt
kontrakten. Ole Hammershøj mener
derfor, at de fleste lejere ikke har en
reel grund til at frygte at blive sagt
op, selv om udlejeren skulle have ret
til det i henhold til kontrakten.
undlade at gå til henholds-
vis sin udlejer eller lejer
omkring vilkårene i leje-
kontrakten."
jerne være mere opmærksomme og
forberedte på:
"Lejerens fraflytningsforpligtelse gi-
ver anledning til mange slagsmål, og
vi sparer både mange penge for
mange lejere og tjener mange penge
til udlejere på den konto. Når man
indgår et lejemål, skal man være me-
get opmærksom på den indflytnings-
rapport, der udarbejdes. Lejemålet
skal ifølge fraflytningsforpligtelsen
som hovedregel bringes i samme
stand, men udlejer er typisk mere in-
teresseret i at få kapitaliseret den
forpligtelse frem for at få sat loka-
lerne i samme stand. Derfor står
slagsmålet om i hvor god stand, loka-
lerne var ved indflytning, og derfor
bør man af hensyn til sin forhand-
lingsposition gennemfotografere lo-
kalerne, inden man flytter ind," slut-
ter Ole Hammershøj.
for dit lejemål?
meget for dit lejemål, eller får du som
udlejer for lidt?
Det kan du nok ikke få et konkret svar
på, når Dansk Erhverv holder et lyn-
kursus i erhvervsleje. Svaret afhænger
nemlig af temmelig mange faktorer, og
der er ikke to sager, der er ens.
Sådan lyder det fra en af kursets
undervisere, statsautoriseret ejen-
domsmægler og valuar Ole Ham-
mershøj, direktør for udlejningsaf-
delingen i CB Richard Ellis A/S,
Danmark. Virksomheden rådgiver
om og formidler salg og udlejning af
erhvervsejendomme.
Kursusdeltagerne vil blandt andet få
gennemgået de juridiske regler og de
økonomiske faktorer, der indgår i
lynkursus i erhvervsleje. Han er statsautori-
seret ejendomsmægler og valuar og har
20 års erfaring med erhvervsejendomme.
Oprindelig er han bankuddannet, har været
ejendomschef i ATP samt ansat i henholdsvis
Skanska, Difko og TK Development.
I de seneste 5-6 år har Ole Hammershøj
arbejdet i rådgivnings- og formidlingsvirk-
somheden CB Richard Ellis Danmark.
> Dansk Erhverv, Nordhavnsgade 1
> Dansk Erhverv, Slotsholmsgade 3, København K
> Hvordan sætter man markedslejen i praksis?
> Dansk Erhvervs medlemstilbud om rådgivning.
eller mellemstore lejemål samt andre interesserede.
Det er for både lejere og udlejere.
> Per Alexandar Weinreich, cand.merc.aud., MRICS, CB Richard Ellis A/S.
> Lars Quistgaard Bay, advokat, chefkonsulent, Dansk Erhverv.
> Kr. 550,- + moms for ikke-medlemmer.
Tilmeldingsfristen er en uge før kurset.